评论:开征房地产税 不会导致房地产价格剧烈波动

评论:开征房地产税 不会导致房地产价格剧烈波动

论坛嘉宾:

张平中国社会科学院经济研究所副所长、

研究员、博士生导师

观点

1

中国居民房贷偿付压力超过美国2015年水平

去年,中国居民收入增长速度首次从7.4%下降到7.3%,居民的收入增速正在下降,但债务负担正在加重。2015年居民债务占据整个GDP的比重达40%,还不算很高,预计2016年这个比重将增加到50%。而在总贷款中,中长期贷款所占的比例为25%。2015年,这种中长期贷款同比增长了25%,预计今年全年还有27%的同比增速。

值得注意的是,目前家庭债务性支出增长较快,2016年9月,以家庭为单位的中长期贷款同比增速逼近35%,创造2010年以来的次高水平。

居民负债率的提高也导致人均可支配收入增速下降。今年前三个季度,居民人均可支配收入增速只有6 .3%,低于G D P的增速。相关数据显示,中国居民的房贷偿付额占可支配收入的比重已超过美国,居民房贷偿付压力也超过美国2015年的水平。如果考虑公积金贷款,那么中国居民房贷偿付压力甚至逼近美国峰值,这是十分危险的信号。

观点

2

低利率和宽货币时代继续,对房价升值具有支持作用

从房地产的模型预测,在宏观层面来讲,G D P与房价上涨具有同步性,但政策扰动是近几次上涨的核心原因。“十三五”期间G D P保持中高速增长,不低于6 .5%的增长,货币和财政条件要继续加大激励的力度,因此房价预期升值率仍应保持与国家G D P增长速度同步,房价年升值率会逐步从现在的8%向5%过渡;而如果G D P减速,持续低于6 .5%,则房价升值预期下降过快,地产价格有很大的回调压力。

从供给层面看,地价供给冲击不大,而“十三五”期间保增长,房地产税收征收进程放慢,因此冲击平稳。而且,城市化人口户籍有了硬指标,全面放开两胎的计生政策、限制大城市过大,对二线城市人口的集中给了相当大的支撑。而因政策扰动巨大,每次政府鼓励房地产都会引起一轮脉冲式上涨。加之,由于低利率和宽货币时代继续,货币宽松条件对房价升值具有支持作用。

按周期分析,就短期(2016-2017)而言,对房价波动冲击较大的因素为货币供给量和实际利率,可预计的因素均为正向;中长期(2018-2020)来看,汇率冲击和信贷贷款情况对房价影响较大,汇率因素最为不确定;长期(2020年后)而言,一二线城市房屋价格长期看大致与G D P同步。而城市化率,预计在2019年达到60%,2025年达到65%,人口横向流动集中浪潮结束,主要再看人口出生、抚养比、长期G D P增长与经济稳定;政策扰动对房价影响大,传统上都是鼓励,未来是房地产税、遗产税开征是关键。但从全球的经验看,开征房地产税不会导致房地产价格剧烈波动。


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